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  推薦語:在各地房價持續上揚時,各專業研究機構也預測未來中國房價將繼續趨升,但在這種繁榮的背後到底預示著什 麼,則是眾經濟學傢們樂此不疲的研究議題,2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(RobertJ.Shiller)也曾多次談及中國房價的"非理性繁榮", 本文則似乎在探討"泡沫"理論與現實的距離。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-22/08433657102.s新竹市銀行房屋貸款利率html

內容來自sina新聞

  馬光遠 經濟學博士,資深律師。 本文轉自作者博客

  站在"動物精神"的角度,希勒在剖析資本市場的動蕩的同時,還特別分析瞭房地產的周期。希勒在《動物精神》中寫道:"通過對房地產市場的觀察, 我們又一次看到,動物精神是經濟的重要推動力。住房投資從1997年第三季度占GDP的4.2%上升到瞭2005年第四季度占GDP的6.3%,然後又下 降到2008年第二季度的3.3%。因此,住房投資是最近美國經濟繁榮和衰退的重要因素。我們也看到,住房投資變化的原因和動物精神理論的所有因素相 關。"在這裡必須指出,希勒是全球少有的對房地產市場有學術建樹的金融專傢。他和另一位美國經濟學傢凱斯共同提出的凱斯-席勒指數(case- shillerindex)成為全美房地產市場最有影響力的指數。希勒認為,房地產價格的走勢是可以預測的。而且,根據這一指數所顯示的歷史趨勢,希勒準 確預測瞭美國最近一輪房地產泡沫的破滅。

  動物精神的存在,是經濟動蕩和非理性繁榮的心理根源。在希勒的另一本暢銷書《非理性繁榮》中,希勒繼續從"動物精神"的角度分析瞭股票市場和房 地產市場出現泡沫的原因,在希勒看來,泡沫從本質上說是一種社會心理學現象,因此天生難以控制。在《非理性繁榮》中,希勒寫道:"投機泡沫是這樣一種情 況:關於價格上漲的新聞刺激瞭投資者熱情,投資者熱情通過心理感染在人群中傳播,並在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事。"這吸引瞭"越來越龐大的 投資者群體,盡管他們懷疑投資的真實價值,但也被吸引入局,部分是因為他們嫉妒他人的成功,部分則是因為賭徒的興奮"。

  席勒則從心理學的角度,證明瞭市場往往是不理性的。對於這種非理性,凱恩斯在其著名的《就業、利息和貨幣通論》中將其稱為"動物精神"。而希勒 所指的動物精神作為一個經濟學的術語,用來指"經濟的動蕩不安和反復無常;它還意味著我們與模糊性與不確定性之間的特有聯系。有時候,我們被它麻痹,有時 候它有賦予我們能量,使我們振作,克服恐懼感和優柔寡斷。"希勒認為,2008年以來的金融危機恰恰可以從"動物精神"進行解釋。"當前的危機證明瞭心理 的作用。事實上,危機正是由我們不斷變化的信心、誘惑、嫉妒、怨恨、幻覺,特別是不斷變化的關於經濟本質的報道引起的。這些難以理解的因素可以解釋為為什 麼有些人不會花錢買莊稼地裡的房子,而有些人卻願意買這樣的房子。"基於此,希勒認為,"經濟理論不能僅限於解釋對亞當。斯密所描述的理想經濟體系的最小 偏離,還要解釋實際發生並且能夠觀察到的偏離,鑒於經濟現實離不開動物精神,因此要描述經濟的真正運行,就必須考慮動物精神。"根據希勒的"動物精神"法 則,經濟發展或者資產價格的規律性是基本人的理性,而經濟的波動或資產價格泡沫則是由於人的"動物精神"。希勒抨擊,人們之所有無法真正認識經濟蕭條,原 因在於"有太多的宏觀經濟學和金融學專業人士在理性預期和有效市場理論的道路上走得太遠,以致根本未能考慮經濟危機最重要的動力機制。不把動物精神添加到 模型中去,會使我們失去判斷力,無法認清危機的真正根源。"

  對於中國人而言,這次的經濟學獎也許是距離中國最近的一次,我不是說有中國經濟學傢入圍,而是獲獎的事由是關於資產價格。無論是股票還是房地 產,都是中國人投資的主要品種。自法馬提出有效市場假說以來,很快在上世紀60年代的芝加哥大學成為經典。如果沒有有效市場假說,就不會有包括指數基金在 內的金融衍生品的市場,可以說,今天全球幾百萬億的金融衍生品市場,其理論基礎之一就是有效市場假說。而這個假說的主要主張因為與現實的市場不符而經常遭 遇冷嘲熱諷,該假說認為:市場永遠正確,理性投資者的決策依照市場上的所有信息做出,因而市場價格永遠是正確的。很顯然,在監管失靈、內幕交易頻發的中國 資本市場,這個假說隻能是"假說",甚至會被人視為謬論。

  關於房地產,希勒談得比較多的是人們關於房地產價格的天真想法。"很多人似乎有一種強烈的直覺,無論什麼地方的房價都隻漲不跌。如果要他們拿出 證據來,他們通常會說,因為土地隻有一點,房地產的價格一定會持續上漲。""房價隻漲不跌的吸引力在於,它往往伴隨著房地產繁榮的故事,被人們口口相傳, 為房價暴漲推波助瀾。"這和中國當下人們對房地產市場的心理何其相似。

  對於中國的房地產和房價,希勒多次談及。在《非理性繁榮》中,希勒認為,2000年以來,"中國內地出現瞭明顯的結構性房地產泡沫",在隨後多 次到中國訪學的過程中,希勒多次談到中國一線城市遠遠超出居民收入水平的房價。最近的一次是2011年,在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上, 席勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產問題,並直言中國房地產存在泡沫。他說:"美國房價仍在下跌,我很擔心它會跌到什麼時候。傢庭負債率仍然非常高,很 多人失去自己的房屋,或因更換工作而轉移到其他城市。與此同時,美國負債率已經上升到前所未有的高水平,這樣人們擔心,政府是否還有能力推出新的刺激政 策。中國房地產現在泡沫嚴重,如果和美國一樣泡沫破裂的話,這將會對中國經濟產生打擊。"

  但是,很顯然,對於諾獎得主對中國房地產泡沫的警告,幾乎絕大多數的中國人都抱以嘲笑,不管中國的房價收入比如何扭曲、不管中國的住房價格如何 高得離譜,不管中國的房地產的總市值已經到瞭非常離譜的達到GDP5倍以上的驚人水平,也不管房地產投資占GDP的比重長期在兩位數以上的高位。在經歷數 次的暴漲的恐懼之後,絕大多數的中國人已經不相信房價會下跌的神話。對於希勒的多次警告,甚至很多人認為其水平連任志強都不如,是壓根就不懂中國國情的囈 語。

  但是,泡沫是不分國界和種族的。當下國人對房地產狂熱,可以和人類歷史上任何一次投機事件相提並論,對此,唯一可以給予的教訓也許是泡沫破滅之 後的痛苦。希勒在他的《非理性繁榮》中曾經講過一個故事:在一次電視臺談話節目中,一個女性投資者告訴他,他的觀點是錯誤的,她認為股市走強趨勢明顯,並 且必將繼續走強。她當時激動的聲音促使希勒思考究竟是什麼因素導致她如此情緒變化。後來的事實大傢很清楚瞭:美國股市2000年泡沫破滅,標準普爾指數幾 乎跌去瞭一半。

  最後,我把希勒教授《永遠的泡沫》文章中的話送給沉浸在房地產狂熱中的所有人:"投機泡沫不會像短篇故事、小說或戲劇那樣結束。不存在將所有線 索同時推向令人難忘的結局的劇終場景。在真實世界中,我們永遠不知道故事什麼時候結束。"但不如何,沒有沒有結束的故事和派對。

  馬光遠 2013年的諾貝爾經濟學獎頒給瞭三位美國經濟學傢:2013年諾貝爾頒給瞭三位研究永和區農地貸款率利最低銀行資產價格的經 濟學傢──法馬(EugeneF.Fama),漢森(LarsPeterHansen)和席勒(RobertJ.Shiller),以表彰他們在資產定價 的實證研究方面做出的傑出貢獻。



敬請關註"foshanleju"

  這個結果出乎很多人意料的地方,不僅僅是經濟學獎延續瞭冷門和難以猜測的傳統,更奇怪的是,獲獎者中的兩位--法馬和希勒的觀點完全相反,法馬 提出瞭有效市場假說,認為市場永遠是正確的,投資者不可能戰勝市場,而希勒則是有效市場假說的抨擊者。官方的頒獎詞中對此也很有意思的寫到:他們的"這些 發現,或讓人感到意外,或同時相互沖突。"在諾貝爾的所有獎項中,隻有經濟學獎,才會出現截然不同的觀點都得獎的情況,這也說明瞭,經濟學距離真正的科學 還有一定的距離。

觀點意見希勒壓根就不懂中國房價?

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