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土地出讓頻現 量身定制 央企拿地佈局 從容不迫信貸新竹關西信貸

編者按在樓市調控向縱深推進之際，以房地產為主業的央企卻不斷在土地市場上“加倉”。他們一面借助“天賦異秉”，使得地方稀缺地塊的出讓為其“量身定制”；一面通過低成本融資，在資金比拼上更勝一籌。在兩大有利因素的支撐下，央企“從容”地在土地市場排兵佈子。而在這兩大因素的另一面，民企則逐漸淡出房地產行業，或涉礦、或轉行，不一而是。⊙記者 於兵兵 ○編輯 阮奇在國資委宣佈78傢央企退出房地產業務後兩年多時間裡，主營房地產的央企卻呈現越來越密集的“加倉”土地市場的趨勢。根據上證報統計，華潤、中海、招商等多傢央企在近期呈現高漲的投資熱情，深圳、上海、溫州等大型一二線城市都是其佈局的重要市場。究其原因，有強大的資本支持以及與地方政府談判話語權，是央企獨特優勢所在。“由於融資成本的天壤之別，未來房地產市場將以央企和有央企背景的房地產企業作為主力軍。一定程度上，即便是地方國資企業，也可能在這一波拿地潮中被邊緣化。”上海一傢房地產上市公司高層向記者感慨道。至於央企積極占領土地市場的原因，一位房地產界人士表示，“國資委勸退78傢央企時，是本著央企做大做強主營業務的考慮。對於原本就將房地產作為主營業務之一的企業來說，並不存在淡出一說。相反，因為土地屬於資源類產品，央企牢牢把握這一經濟脈搏的戰略從未改變。”央企“天賦異秉”7月底，溫州一則土地出讓公告引起媒體關註。根據公告內容，這幅掛牌起始價為8.3億元，總出讓面積149.88畝的地塊，對競買人資格要求極為苛刻。比如，要求競買人的控股方或其控股關聯公司須為2012年度《財富》世界500強企業；競買人的控股方或其控股關聯公司在國內已建成單個項目不少於20萬平方米都市綜合體等。而這則明顯“量身定制”的土地項目，被指實為華潤置地主打商業地產品牌的萬象城將落戶溫州。根據記者調查，這則消息最終被華潤體系內部人士證實。“萬象城進入溫州已經確定。項目即將正式啟動。”知情人士告訴記者。幾乎與此同時，華潤體系內另一個巨無霸型地產項目將於本周落戶深圳。7月18日，深圳市土地房產交易中心網站掛出瞭南山後海中心區一則土地，該地塊建築面積約49萬平方米，掛牌起始價為26.53億元，項目的商業部分可對外銷售，酒店限整體轉讓，同時還捆綁瞭居住用地。和溫州地塊一樣，這則風水寶地同樣約定瞭嚴格的競買人資格，比如要求競買申請人或其實際控制人2011年營業額不低於2500億元人民幣，2011年國內零售銷售額不低於300億元人民幣，且需承諾在項目建成後將其中國總部及零售業務中國總部遷入。深圳本地業內人士告訴記者，這幅地塊極有可能是為華潤萬傢總部“量身定做”。而根據華潤集團可系統內貸款的模式，包括華潤置地、華潤信托、華潤萬傢等華潤集團子公司結餘資金都可互相拆借。最終，深圳地塊由華潤體系哪個公司的名義拿下都沒有太大關系，華潤系作為央企大舉占領優質土地資源才是根本目標。各地屢現身影其實，華潤加大深圳土地儲備的消息早在深圳新一輪土改啟動時就已經傳出。5月25日，醞釀瞭兩年多的《深圳市土地管理制度改革總體方案》正式公佈，標志著深圳第三次土改拉開大幕，因為在土地出讓年限、出讓方式、企業與政府合作方式上有諸多變化，深圳在土地經營方面的先行先試，被賦予瞭“引領未來中國土地制度”的時代意義。而根據記者當時的調查，華潤、招商、中糧等大型央企在第一時間雲集深圳，探討與地方各種合作可能。在招商地產(000024,股吧)方面，公司於7月8日宣佈與深圳坪山新區政府簽署《坪山河流域片區綜合開發戰略合作框架協議》。招商地產將協助坪山新區政府進行土地一級開發，涉及的土地面積約為5.5平方公裡。由此，招商地產成為這一輪切入深圳土改大蛋糕的第一傢央企。“這一輪深圳土改，最先受益的一定是央企，因為央企的身份，他們與地方政府的議價話語權最強。這一點上，地方國資都不可比。”一傢深圳國資企業高層向記者坦言。除瞭深圳之外，央企這一輪佈局的城市還有很多。近期，洛陽市政府與華潤集團達成戰略合作意向――華潤集團將斥資500億元在洛陽打造特色文化產業園，開發項目包括房地產、文化旅遊、商貿等。上海方面，7月4日，上海市國土局發佈瞭3幅地塊的預出讓公告，其中，面積最大的為上海火車站北廣場以北地塊。作為商住、商辦、文娛混合用地，面積86430平方米，參考起拍價為47.46億元。一旦成功出讓，將創下上海年內地王。知情人士告訴記者，目前與政府接洽的意向接盤者仍多為央企。“沒有強大的資金實力，這個項目拿不下來。沒有和政府強大的議價談判能力，就意味著拿不到相應的補償性利益安排。單獨做這個項目，其實很難做。因此可以肯定，上海地王，央企拿下是大概率事件。”一位上海國資房地產公司高層透露，中海地產是最有可能接盤的央企。頻繁出手拿地央企最近幾個月到底有怎樣的出手頻率，從招商地產上半年收購動作中可見一斑。根據半年報，招商地產分別在2、3、4月有股權購入行為，分別為：子公司瑞嘉投資實業有限公司以94.6萬的價格受讓瞭富卡斯有限公司持有的深圳海濤酒店有限公司10%的股權；子公司天津招勝房地產有限公司以2310萬元受讓瞭天津松江(600225,股吧)股份有限公司所持有的天津招江投資有限公司77%的股權；子公司成惠投資有限公司分別以1.77億港元和2136萬港元，分別受讓瞭華能有限公司和GreatestMarkLimited各自所持有的東力實業控股有限公司66.18%和4%的股權。除瞭上述提到的央企外，中鐵、中冶等大型央企6月來也頻繁出手土地市場。“中央要求央企不要參與炒作地王，但沒有說不能拿地。作為遵循市場規律做出投資決定的企業，央企參與一些地塊的競爭無可厚非。”北京中原地產總經理李文傑表示。“聽說一些地方專門成立瞭央企辦公室，為央企落戶地方做配套服務。包括與地方政府進行溝通等。可以預見，未來房地產市場更多資源將向央企集中。”一位上海房地產界人士感慨。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-08-15/144761208.html

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